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　　玲玲是一名“北漂一族”。一个月前，为了更好地节约几千块的公寓楼服务费，玲玲一次性向蛋壳公寓交了一年房租，殊不知，因为蛋壳公寓无法向房主付款租金，玲玲收到了房主的“搬新家令”。

　　玲玲的遭受是此次蛋壳公寓恶性事件诸多实例中的一个。自站在养老地产的出风口，蛋壳公寓依次得到 积放高额股权融资并在赴美上市，一时风景无二。第一财经日报新闻记者采访北京市蛋壳公寓总公司发觉，受影响业主、租客总数许多，短时间妥善处理的难度系数很大。

　　总结全部恶性事件，多名剖析人士对新闻记者表明，蛋壳公寓方式有过多“金融业化”之嫌，它是此次蛋壳公寓恶性事件蔓延到范畴较广的关键缘故。她们号召，金融业监督机构应积极主动干预，抵制金融机构在这种行业的扩大不理智。

　　业主和租客僵持不下

　　前不久北京市遭受强减温，中午4点上下就早已十分严寒，但极端的气温仍未能阻挡心慌焦虑的业主和租赁户，来源于北京市好几个县区的业主、租客和经销商赶到坐落于朝阳首府商业服务的蛋壳公寓总公司。

　　“今日来啦200多的人，前几日一天来啦几千人。”一位跑了好几回的业主对新闻记者表明。一位保持当场纪律的蛋壳公寓工作员表明，自身是以别的单位借调回来值岗的，对实际的事儿不知道。

　　朝阳首府办公建筑通道早已贴了几份通告，在其中一份通告确立，11月20日起，蛋壳公寓总公司只招待东城区的业主和租赁户。“还行今日来啦，晚了就不清楚在哪里叫法了。”一位业主对新闻记者表明。因为当天是工作日内，到访的大多数是业主。

　　蛋壳公寓总公司坐落于该工程建筑二层，通往二层的扶手电梯口早已设定了大关。几名保安人员、社会治安青年志愿者和鸡蛋壳职工值班，她们让业主和租赁户在扶手电梯一侧排长队，备案好以后取得粉红色字条才会分次进到二楼。新闻记者发觉，受影响的业主每个县区都是有，侧边显示信息出此次恶性事件的蔓延到水平。

　　多名业主心态较兴奋。刘大爷坐落于海淀区的一套房屋授权委托给了鸡蛋壳，自10月起就再未接到租金，刘大爷多次催租，蛋壳客服一直以15个工作日之内到账答复。在等了2个“15个工作日内”以后，刘大爷从此等不了，通告租客腾房。但租客事实上早已付了一一年的租金，因而回绝搬离。彼此一度警报告上公安局。“公安局的朋友提议我告蛋壳公寓。看如今这状况，告鸡蛋壳有啥用呢？我的权益如何确保？”刘大爷表明。

　　大部分业主的状况与刘大爷相近。蛋壳公寓托欠租金早已有几个月，业主只有交房，但许多租客实际上早已预付款了长时间的租金，回绝搬出，从而僵持不下。

　　从新闻记者掌握到的状况看来，业主和租客前去备案并沒有处理实际性难题。业主申先生对新闻记者表明，蛋壳公寓仅仅分配这种业主开展信息内容备案，随后让回家了等候退钱，但实际何时退、能退是多少，蛋壳公寓沒有得出确立叫法。

　　租赁户的工作压力更高。多名蛋壳公寓的租赁户对新闻记者表明，为了更好地省下数千元服务费，她们大多数好似文首的玲玲一样，提早付款了大半年或一年房租。许多租赁户还应用了租金贷，如今不但很有可能钱房两失，将来若不还贷款，个人征信还会继续遭受危害。

　　11月17日，与蛋壳公寓有很多资产贷协作的微众银行发出声明，提议早已交纳房租的租客再次租房子住，最少在二零二一年3月26日前，已申请办理租房子个人消费贷款的顾客个人征信将不受影响。而微众银行在蛋壳公寓租金贷的账户余额究竟有多少？微众银行有关人士表明，以金融机构目前公布的信息内容为标准，沒有其他信息公布。

　　针对二零二一年3月26日后租赁户出路在哪里，微众银行并未得出进一步表明。

　　过多金融业化产生的危害

　　蛋壳公寓何以至此？近些年，选用二房东方式的养老地产“崩盘”在多地经常发生，但危害一般局限性在本地或好多个关键销售市场。

　　有地产行业人士强调，八卦掌便是身后的金融衍生工具，为蛋壳公寓持续扩大出示了充足的现金流量。沒有金融衍生工具，蛋壳公寓撑不上这么多年，也不太可能将业务拓展到这么多地域。殊不知，蛋壳公寓这类二房东方式终究无法长久。

　　房地产观查人士殷苏峰强调，蛋壳公寓运营模式的实质是“二房东 租金贷”。做为经营方，鸡蛋壳根据股权融资借款，仓储楼盘对外开放租赁，完成拓客，然后再导入租金贷，由金融机构向租客派发租金贷款，再由房产租赁人向金融机构按月还款租金贷。

　　这一方式中，有两层面难题尤为重要。最先是长度资产搭配。选用二房东方式的租用公司普遍现象“资金池”难题，导入租金贷后，蛋壳公寓一次性就能得到 一年资产，资金池的高效率大大的提高；次之，租金贷次数高、基本量大，销售市场总产量甚大，一旦干预，针对金融机构是非常大的业务流程增加量，对一些大中小型金融机构有非常大吸引力。

　　蛋壳公寓招股说明书显示信息，金融机构的房租订金已做到数十亿元数量级。17年、2018年和今年前9个月，蛋壳公寓立即从租客处得到 的订金为1.一亿元、2.8亿人民币、7.9亿人民币，从金融机构得到 的房租订金则高些，各自为9.4亿元、21.三亿元、31.六亿元。这显示信息，蛋壳公寓的关键现金流量即是租金贷形状存有的订金。

　　“鸡蛋壳方式的养老地产，看起来有实体线、有财产，却慢慢深陷金融业高转速的两极化。”殷苏峰表明。

　　这类方式的不可持续早已呈现。17年、2018年和今年前9个月，蛋壳公寓应用租金贷的占比，各自为91.3%、75.8%、67.9%，展现下降趋势。特别注意的是，国家住建部等六单位在今年十二月下发的实施意见中强调，租赁住房公司房租收益中，住宅租金贷款额度占有率不可超出30%。蛋壳公寓显而易见超出这一占比规定。

　　累加肺炎疫情及其北京租房销售市场减温等缘故，蛋壳公寓迈向艰难难以避免。有业主表明，2020年二月，蛋壳公寓以前缓付过业主房租，之后分了12次相继补足。“这一次可能是真还不上。”这名业主表明。

　　号召加强监管

　　新闻记者从多方面获知，现阶段一部分养老地产“高进低出”导致的“崩盘”难题早已造成多地政府部门高宽比关心，不清除将来会出现严苛的管控对策颁布。

　　11月17日，西安市和深圳市各自下达《西安市人民政府办公厅关于印发西安市住房租赁试点工作实施方案的通知》和《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，两市通告中都确立要严厉打击“租金贷”业务流程。

　　链家房产顶尖投资分析师张大伟觉得，租金贷某种意义上是一种伪要求。绝大部分租客租房子的资金投入不容易超出收益的30%，而许多购房的顾客乃至想要用超出60%的收益付款按揭。“若数千元月租费还必须借款，那麼贷款人的经济发展情况确实令人担忧。租金贷实际上和校园贷款一样，从商业伦理角度观察，也不应当有。”张大伟强调。

　　有商业银行人士强调，金融体系监管组织应当对租金贷一类业务流程开展严苛管控，抑止一部分金融机构盲目跟风扩大的不理智。

　　曾较早预警信息养老地产风险性的前我爱我家高级副总裁、现北京市湘楚朝晖企业经营管理有限责任公司老总兼CEO胡景晖觉得，养老地产现阶段“二房东”方式不行得通。应根据提升法律、提升领域管控等多种多样方法来发展趋势养老地产领域。

　　11月19日，北京相应表明，已对于蛋壳公寓创立专办工作组，期待能稳定处理这事，事后解决计划方案会立即发布。

（文章内容来源于：第一财经日报）

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