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这两天，一份事关康路、鹭江村防疫的“紧急通知”，再次把“城中村”推向了风口浪尖。

一面是GDP高达2000亿的中大布匹市场，另一面是超10万流动人口带来的隐患。

这次该怎么做，官方似乎已意有所指。

海珠中部城中村广州楼市发布摄

康乐、鹭江疫情攻坚

海珠中拆违被再次提及

因为这次疫情，海珠康乐、鹭江村频频露面。

日前，一份落款为广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社的“紧急通知”流出，要求鹭江、康乐村房东也要动起来了。

网传图片

对于没有落实要求的，通知给出三条处理办法值得细看：

第一条，直接扣减10%的股红分配，扣完为止。这意味着房东不能一味躺着收租了，特殊时期也要挑起“担子”干活。

重点在第二、第三，两点都出乎意料地提到了城市管理的“老、大、难”问题——“拆违”。

属于本社联居民而非股民的；外地人进村买地建房或买房这两种类型，在这次疫情中管理不当的都将面临拆除。

拆违示意图图源：公共图库

事实上，以康乐、鹭江、中大布匹市场为主的海珠中部违建、环境脏乱差、交通无序等问题存在不是一天两天了。

只不过这次疫情，以更棘手的方式，让这些问题再次浮出了水面。

问题由来已久，想要彻底解决，并非易事。

1500亩大体量

环境差、产业庞杂

可能大家听过海珠东、海珠西，但海珠中却很少提及。

眼下海珠东的琶洲已是一派国际化形象，而海珠西太古仓、江南西等文商旅欣欣向荣。

而海珠中给人的印象似乎还停留在“广州湖北村”、“中大布匹市场”等名词的联想上。

想要像东部的琶洲那样脱胎换骨，以下两大主要问题都需要协调和智慧。

海珠中部城中村广州楼市发布摄

1、占地1500亩，聚集超10万人，产业庞杂。

康乐、鹭江村占地约1500亩，旁边就是有名的中大布匹市场。

城中村+布匹市场庞杂的产业、高密度复杂的人口及脏乱差的生活条件在这片区域暴露无遗。

形成较大反差的是，这样核心地段下，几乎都是密密麻麻的握手楼、超10万人口和庞杂的产业。

据了解，中大布匹市场商户超2万户，从业人员超10万人，年交易额超过2000亿元，排名全国前列。

因此有了“全国纺织看广东，广东纺织看中大”的美誉。

海珠中部城中村广州楼市发布摄

但片区违建、产业不规范、生活环境等问题也比较突出。

对于在中大布匹市场中加建商铺、搭建雨篷的违建行为，海珠区早在2018年就拆除了6万平方，但问题未能根治。

中大布匹市场拆违图源：广州市官网

与此同时，中大布匹市场10步一间制衣厂，还有各种私家小作坊，布料也堆积如山...产业同样需要规范和升级。

生活环境方面，有网友亲历，中大布匹市场部分临时工租住的是十几个人挤一间、13-18元/晚的劏房，吃着6-16元的外卖，深夜还在踩缝纫机。

2、路怒症高发区，交通管理难度大。

另外，比较让人头疼的还有交通层面。

由于巷子窄、人口多，布匹生产所需的各种拖车、运货车以及居民出行自行车、公交等在同一条路上穿行。

如果要评选广州最拥堵路段，那么中大布匹市场的瑞康路一定能跻身前五。

此前楼市君误入其中，愣是被堵在原地半小时，最终还是找代驾帮忙开出去的。

总的来说，海珠中部既存在城中村的通病，还涉及违建、产业升级等问题，处理起来确实需要时间。

旧改策划方案编制中

加速推进收效更高

经此一“疫”，康乐、鹭江村的居住问题暴露在公众眼前。

那么，如何才能改善它们的居住环境，降低人口密度呢？

答案一直都有，也一直在进行，那就是两村的旧改。

去年1月21日，康乐村、鹭江村成功牵手合生创展，改造总建面达335.94万平方米，总投资达346.67亿元，成为广州“最贵”旧改项目。

图源：合生创展集团

欲戴皇冠，必承其重，无论是总建面还是投资金额，都昭示着两村旧改推动起来不是易事。

一来，不同于其他旧村改造，依托于中大布匹市场的加持，康乐、鹭江村中工厂、商铺、居住等多种业态混杂，清点工作繁杂。

图源：地方领导留言板

二来，作为海珠早期繁盛板块，带来的人口大部分在此同业同居，导致这里的房屋层数普遍较高，且有证面积普遍较多，赔偿也更大。

这也是为何，招商过去一年半，鹭江康乐村等来的不是动工喜讯，而是仍在开展片区策划方案前期研究工作。

图源：地方领导留言板

除开本身因素外，过去一年里，广州旧改工作几乎全面停滞，经过一番整顿后，也仅有一些黄埔、荔湾的幸运儿继续推进。

而康乐、鹭江村则并未被纳入海珠今年的重点项目工作当中，前期策划研究之后，还有报批、迁出、征拆等阶段，长路漫漫。

不论是在留言板，还是偶尔路过，这里仍是不闻“旧改”声，只有不断的诉苦与叹息，苦拆迁久矣。

广州城中村航拍

此外，鉴于当下房地产开发速度降低，资金周转变慢等环境，作为两个村的开发商，合生创展手头同样趋紧。

其及旗下关联公司，手中还握有广州多达13个旧改项目，投资金额上千亿，即便想全力推进两村旧改，显然也是心有余而力不足。

个人以为，康乐、鹭江村改造，就是一个长痛与短痛的问题。

不推进改造，目前现有环境将使得片区进入产业发展停滞，年轻人才望而却步，公共问题频发的负反馈长痛期。

并且，康乐、鹭江这样的海珠中心的位置，保持这样一种中低端产业集群，也是对市心土地资源利用的不充分。

图源：海珠十四五产业规划

若积极推进改造，以中大布匹市场短期的GDP贡献，换来产业的升级与商贸、人才的导入。

才能真正赋予板块新的生命力，从而反哺海珠经济发展，为GDP再创新高奠定基础。

从发展的眼光来看，长痛明显不如短痛。

当然，楼市君也只是发表自己的看法，真正的决策在于海珠政治与经济发展的博弈，谁占优。

对此，你怎么看？我们留言区详谈。

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