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10月广州新房网签6521宗，环比上升43%，比去年同期成交上升23%，创近5个月以来新高。

在以中心五区社保“5改2”，黄埔、番禺取消限购，全市增值税征免年限“5改2”三条措施主导的“920新政”刺激下，10月新房市场呈现明显复苏态势。

另一方面，今年中秋+国庆8天黄金周，市场成交活跃，2023年十一假期广州一手住宅实际开盘/加推约3166套，较去年同期增加66%。

今年十一推售主力集中在外围，大多采用降价、一口价促销策略，而番禺得益新政限购松绑东风加持，整体去化表现相对亮眼。

此外，楼市新政的热度，正迅速向土地市场传递。

10月8日，国庆假期后的首场土拍出现热点：去年12月曾经遭遇流拍的天河梅花铝厂地块，在经历了将近一年的回炉后，吸引了8家央国企争抢至最高限价。

最终由中铁建摇号竞得，折合楼面价52714元/㎡，成功晋级广州历史第四高地价，可见当前广州土地市场、楼市正相互“热传递”。

【新批供应】10月供应集中在假期前夕，节后供应放缓

10月，广州住宅新批供应5390套（59.47万㎡），供应面积比9月减少15%。

近7成供应集中在国庆假期一周。假期后进入供应明显放缓，开发商亦根据国庆假期成交表现调整营销策略。

10月国庆假期后，多个中心区全新盘相继开售，如荔湾白鹅潭板块的花语和岸，10月20日晚推售264套单位，首日去化可观。

此外，越秀北京路板块的港汇台、白云万科瑧山府均在月内开盘。

【成交情况】限购松绑东风加持，番禺新盘表现强势

10月市场成交焦点非番禺莫属，区域促销力度虽然不算强力；

但整体销售氛围热烈，假期番禺多个优质项目销售现场爆满，多台客户在带看、算价。

据实地调研了解，在番禺限购政策放开后，市场涌现了不少“深圳、珠海”的客户前来购买，华南、万博、科创城等多个板块推售活跃。

另外，为减少假期客户出游返乡影响，番禺今年十一多个项目抢跑且表现亮眼；

比如万博长隆悦府于9月25日抢跑，首推98-142㎡三四房共计568套，开盘价格为54000-72000元/平区间，开盘当晚去化率超5成，为今年以来全新盘去化较好的项目之一，单盘去化率远高于广州平均水平。

此外，星河盛世锦城亦在假期前开盘，项目为罗边村旧改项目，首推95-128㎡三四房产品，开盘价格为35000-39000元/平区间，多中介渠道带客，现场人气较旺，去化理想。

据实地调研了解到，该项目在国庆假期期间，项目仍是十分“热闹”，样板房、谈价区、沙盘展示区均有多台客户计价、带看，98平户型基本售罄，仅剩几套房源可售。

【库存状况】10月成交加速库存减少，但消化周期仍处于高位

截至10月末，全市库存量1191.1万㎡，去化周期19.2个月；

由于今年6-9月成交出现明显下滑，即使10月新房供应减少+成交加速，消化周期仍处于近一年高位。

【个盘表现】长隆悦府得政策红利刺激，成交“一骑绝尘”

10月统计周期内较为抢眼的项目当属番禺华润长隆悦府，该盘为920新政后首个开盘的项目，加上本身华润品牌IP、万象系商业概念带动，截至10月末累计网签317宗，“一骑绝尘”，大幅抛离其他项目。

此外，成交排名第二、三位的项目，均来自番禺，可见新政对番禺楼市刺激较强。

【后市研判】政策松绑下市场分化，区域开发商动作值得关注

从10月市场表现来看，在目前的大环境下，广州各区域成交“冷热分化”的态势明显，部分缺乏规划利好、存货较多，且政策利好并未偏向的区域，获取客户的难度依然较大。

比如增城、南沙等区域表现略显乏力，而番禺承借政策“东风”，多个板块的优质项目强势开盘、加推，销售现场可谓“人头涌涌”；

另外，部分合理的投资需求亦开始流入，十一假期期间不少珠海、深圳客户开始入市番禺房源。

经历新政首月刺激之后，展望11、12月市场成交将会进入调整阶段，一方面中心区天河、海珠、荔湾等区全新盘将会持续吸引拥有“2年社保房票”的客户入市，尤其是全新盘项目吸客能力更强。

此外，取消限购后市场热度较高的番禺、黄埔，将会保持较高去化水平。

相比之下，除上述区域之外的项目，则需要考虑调整营销策略以吸引客户。如加强渠道促成交、或适时以价换量。

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